Hva er FDV og FM?

Eiendomsledelse/fasilitetsstyring er et omfattende fagfelt, med mange ulike ord og uttrykk å holde rede på. Her kan du lese mer om begrepene FDV og FM.

Eiendomsledelse/fasilitetsstyring er et omfattende fagfelt, med mange ulike forvaltningsfunksjoner og virksomhetsområder. Fagområdet har hatt en rask utvikling fra starten på 1990-tallet, og det har etter hvert vokst frem mye faglitteratur med en rekke ord og uttrykk som ikke alltid er like godt definert.

Skal du navigere mellom de ulike disiplinene og kompetanseområdene innenfor eiendomsledelse og -forvaltning, er det derfor bra å kjenne til de mest grunnleggende fagtermene.

I dette innlegget tar vi for oss to av de mest sentrale begrepene innenfor eiendomsforvaltning, nemlig FDV og FM.

FDV enkelt forklart

FDV er en forkortelse for forvaltning, drift og vedlikehold og relaterer både til taktisk og operativt ledd i FM (se nedenfor) . FDV-uttrykket har gått gjennom flere stadier, med stadig flere bokstaver, slik at det i sin ytterste korrekthet ble lydende KFDVUSP om man fulgte alle delene som standarden NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk inkluderte i FDV-uttrykket.

KFDVUSP ruller jo ikke akkurat så lett på tunga. I 2013 kom en siste revisjon av NS 3454, som satte en stopper for bokstavballetten, ved at de ulike kostnadspostene ble stokket om på. Selv i dag, etter dette, er FDV(U) fortsatt et mye brukt uttrykk.

Forvaltning – drift – vedlikehold

FDV er en samlebetegnelse for aktiviteter og kostnader gjennom byggets totale levetid, fra overtagelse etter nybygging til utrangering eller riving.

Vi tar en nærmere kikk på uttrykkets tre bestanddeler – forvaltning, drift og vedlikehold:

Forvaltning omfatter administrative oppgaver som kjøp og salg av eiendommer, utleie av bygninger og lokaler, husleie- og personaladministrasjon, utarbeiding av forsikringsavtaler, økonomisk planlegging og styring, lover og forskrifter, økonomisk forvaltning, HMS-rutiner, m.m.

Drift omfatter alle oppgaver og rutiner som er nødvendige for at bygninger og tekniske installasjoner skal fungere som planlagt. Inkludert i dette er planlagte oppgaver som skal til for å oppfylle lov og forskriftskrav, slik som lovpålagt internkontroll. Drift inkluderer oppgaver som betjening av installasjoner, forsyning av vann og energi, løpende drift (dvs. oppgaver med frekvens hyppigere enn ett år, altså oppgaver som gjøres flere ganger i året).

Vedlikehold er forebyggende, planlagte, rutinemessige og periodiske oppgaver for å opprettholde bygningen og tekniske installasjoner på et bestemt kvalitetsnivå for å hindre verdiforringelse og forfall. Vedlikehold inkluderer alle tiltak som må til for å sikre at bygningen som helhet fungerer etter hensikten, og er gjerne basert på tilstandsanalyser.

FM enkelt forklart

FM er en forkortelse for Facility Management, eller eiendomsforvaltning. FM er en ledelsesdisiplin – og som med disipliner flest har veien frem mot en enhetlig definisjon vært kronglete og preget av frisk diskusjon.

Tradisjonelt har Europa og USA operert med hver sin definisjon av FM. Hvordan man definerer begrepet, kan også variere innenfor ulike bransjer og fagmiljøer.

Den standardiserte globale definisjonen
Fra 2017 av ble verden enig om en felles definisjon av FM, og i dag er denne nedfelt i standarden ISO 41011, som definerer det globale vokabularet for FM:

“Organizational function which integrates people, place and process within the built environment with the purpose of improving the quality of life of people and the productivity of the core business.”

Med denne nye definisjonen ble det klart at FM har to hovedformål: å forbedre livskvaliteten til mennesker, og å forbedre produktiviteten til organisasjoners kjernevirksomhet.

IFMAs definisjon – og “de tre P-er”

Den internasjonale FM-organisasjonen, The International Facility Management Association (IFMA), er regnet for å være en av de første til å sette FM på agendaen. IFMAs definisjon av FM vektlegger at det er en profesjon hvor mange disipliner er involvert for å sikre at våre bygningsmessige omgivelser er funksjonelle, noe som oppnås ved å integrere people, places og process pluss teknologi:

“Facility management (FM) is a profession that encompasses multiple disciplines to ensure functionality, comfort, safety and efficiency of the built environment by integrating people, place, process and technology.”

‘People, place, process’ er kjent som “de tre P-er” – en utbredt modell for å forstå FM-konseptet. I denne modellen står mennesker (people), steder (places) og prosesser sentralt, og integreringen av disse tre bestanddelene kan sies å være kjerneverdiene i Facility Management.

People

Mennesker står som sentrum i FM, både de som leverer eiendomsforvaltningstjenestene, og de som jobber i kjernevirksomhetene.

FM har som mål å støtte de menneskene som sikrer at bedrifter og institusjoner oppfyller sine hovedmål, for eksempel friske pasienter, dyktige studenter, gode konsulenttjenester eller nydelige bakevarer. Et grunnleggende mål for FM er å sørge for at disse menneskene kan fokusere fullt og helt på sine arbeidsoppgaver.

Places

FM handler om å ivareta fasiliteter. Fasiliteter er alle områder/steder, rom og utstyr som er i bruk, og som til sammen utgjør et bygg. På f.eks. et sykehus kan dette være alt fra pasienthotell og pårørenderom til kantine og kondisjonssal. Har man mange nok fasiliteter, kan det bli til en hel eiendomsportefølje, som trenger strøm, varme, renhold, utearealer, m.m.

Prosesser

FM har som hovedmål å støtte opp under en organisasjons kjernevirksomhet eller kjerneprosesser. For å være i stand til å levere tjenestene som kjernevirksomheten er avhengig av, må FM ha gode og riktige prosesser som understøtter både de som jobber med fasilitetsstyringen, og de som jobber med kjernevirksomheten.

… pluss teknologi

Som vi ser av IFMAs definisjon av FM, innfører den en fjerde komponent i modellen med de tre P-er, nemlig teknologi. Innenfor FM brukes mange ulike digitale teknologiske nyvinninger, til mange ulike formål.

Oppsummering av FDV og FM

FDV – forvaltning, drift og vedlikehold

• FDV er en del av FM
• Bygninger står som sentrum i FDV (man ønsker at bygninger skal fungere mest mulig optimalt, vare lengst mulig og ha alt på stell i henhold til lover og regler)
• FDV fokuserer på å ivareta alle bygningene i en portefølje.
• Levetidsbegreper er sentrale i FDV-sammenheng. Man ivaretar bygget for å sikre at det har god og lang levetid
  
  

FM – Facility Management

• FM er en ledelsesdisiplin – både strategisk og taktisk ledelse av operativt ledd
• Mennesker er en sentral del av FM
• FM har to hovedmål: å forbedre livskvaliteten til mennesker, og å forbedre produktiviteten til organisasjoners kjernevirksomhet
• FM handler om å maksimere verdien for brukerne og virksomheten
• FM er opptatt av kjerneprosessene som skjer inne i byggene, og hvordan bygg kan støtte disse prosessene på best mulig måte